Societats immobiliàries familiars: Noves claus per a aprofitar el règim d'empresa familiar
En moltes famílies els immobles són el principal patrimoni acumulat al llarg dels anys. Gestionar-los adequadament a través d'una societat o directament com a persona física, obre la porta a importants avantatges fiscals que poden marcar la diferència en el relleu generacional. Parlem conegut com a “règim d'empresa familiar”.
Aquest règim ofereix beneficis molt rellevants com són l'exempció en l'Impost sobre el Patrimoni i, la reducció del 95% en l'Impost sobre Successions i Donacions (ISD).
Per a accedir a aquest règim fiscal, l'activitat portada realitzada, ja sigui a través d'una societat o directament com a persona física no pot limitar-se a ser una mera gestió patrimonial (activitat de gestió patrimonial), sinó que ha de qualificar-se com una autèntica activitat econòmica de gestió immobiliària amb activitat econòmica. Dit d'una altra manera, l'activitat es considerarà com a activitat econòmica de gestió immobiliària quan compleixi amb la condició d'exercir efectivament una activitat econòmica. La llei fiscal presumeix que existeix aquesta activitat quan, per a la gestió dels immobles, la societat compta almenys amb una persona ocupada a jornada completa i amb contracte laboral. Així ho recullen de manera expressa l'article 5 de la Llei de l'impost de societats (Llei IS) i el 27 de la Llei de l'Impost sobre la Renda de les Persones Físiques (Llei IRPF).
En la major part dels casos, aquesta gestió immobiliària es duu a terme a través de societats, amb el que parlarem d'elles i dels pronunciaments que hi ha hagut al respecte (encara que aquests comentaris, amb els seus matisos, també serien aplicables en el cas de la gestió directa per part d'una Persona Física).
Així, en els últims mesos s'han produït dos pronunciaments rellevants, de manera que tant el Tribunal Suprem com la Direcció General de Tributs han aclarit punts clau que afecten directament aquest requisit de disposar d'empleat contractat, buidant dubtes que durant anys havien generat inseguretat.
El Tribunal Suprem aclareix: n'hi ha prou amb complir el requisit formal de l'empleat contractat.
El Suprem ha resolt una qüestió molt debatuda que era: a més de complir el requisit de tenir un treballador contractat, ha de demostrar-se que existeix suficient càrrega de treball que justifiqui la contractació específica d'una persona a jornada completa? Fins ara, doctrina administrativa exigia aquest plus de justificació econòmica per a considerar que la societat realitzava veritablement una activitat econòmica i, en última instància, poder aplicar la reducció del 95% en el ISD (era el conegut com a “requisit de necessitat” de l'empleat).
En la seva Sentència 956/2025 de 14 de juliol, l'Alt Tribunal ha resolt la qüestió: n'hi ha prou amb complir formalment el requisit d'empleat a jornada completa. No pot exigir-se, a més, provar la necessitat econòmica de la contractació. La finalitat de la norma és clara: donar estabilitat a les empreses familiars i afavorir la seva continuïtat. Qualsevol requisit afegit suposaria anar contra l'esperit de la llei, que busca facilitar la transmissió generacional i evitar liquidacions innecessàries.
El Suprem subratlla que el legislador va optar per fixar requisits objectius i verificables —abans un local afecte i un treballador amb contracte laboral a jornada completa, actualment només un treballador amb contracte laboral a jornada completa— per a donar certesa als contribuents. Pretendre que, a més, hagi de justificar-se la intensitat de la càrrega de treball obre la porta a valoracions subjectives de l'Administració, amb el consegüent risc d'inseguretat jurídica.
La Sala també adverteix que, si l'Administració considera que el contracte és fictici, ha d'acudir expressament a la figura de la simulació i motivar-lo de manera rigorosa, però no pot “emmascarar” aquesta sospita sota un criteri indeterminat de falta de raonabilitat econòmica.
La Direcció General de Tributs admet al cònjuge com a empleat vàlid.
La consulta vinculant V0203-25 de la Direcció General de Tributs aborda una altra qüestió pràctica molt habitual: què ocorre si la persona contractada a jornada completa és el cònjuge de l'administrador? En aquests casos, la normativa de la Seguretat Social obliga a enquadrar al cònjuge en el Règim Especial de Treballadors Autònoms (RETA) en lloc del Règim General, encara que el contracte signat sigui laboral i a jornada completa. Fins ara, l'Administració havia vingut rebutjant aquests supòsits, considerant que el fet d'estar en RETA impedia complir el requisit de “persona ocupada amb contracte laboral”, a pesar que la Llei del IS no exigia expressament que el treballador estigués enquadrat en el Règim General.
La DGT matisa ara aquesta postura i conclou que, sempre que existeixi un contracte laboral a jornada completa i que el cònjuge realitzi de manera efectiva tasques de gestió pròpies de la societat immobiliària (relació amb inquilins, comptabilitat, facturació, etc.), el requisit s'entén compliment. El fet que figuri en RETA no invalida la contractació laboral a l'efecte de la normativa fiscal. La clau està en el fet que es tracti d'un treball real, sota un règim de dependència i subordinació (notes típiques del contracte laboral), remunerat i distint de les funcions de l'òrgan d'administració.
Aquesta interpretació resulta especialment rellevant per a moltes societats familiars on, per raons pràctiques, és habitual que el cònjuge (o descendents) col·labori en la gestió dels immobles. Ara bé, aquest criteri no deixa de ser fràgil, perquè en la pràctica continua sent difícil demostrar que entre cònjuges existeix una autèntica relació laboral, amb la seva corresponent dependència i subordinació, i no una mera formalitat.
El notable d'aquesta Consulta Vinculant és que es tracta de la primera en aquest sentit i ve a contradir un criteri molt assentat en la Inspecció i determinats tribunals.
Conclusió: revisar avui per a assegurar demà
Les decisions del Tribunal Suprem i de la Direcció General de Tributs representen un pas important cap a un marc més clar, concret i favorable per a les empreses familiars de gestió d'actius immobiliaris. Complir amb els requisits formals és suficient i s'admeten fórmules de contractació adaptades a la realitat de moltes famílies, sempre que, òbviament, aquest compliment formal no impliqui una ficció no ajustada a la realitat.
En LA GUARD ho veiem diàriament: són moltes les famílies que, fins i tot gestionant els seus immobles de forma ordenada, desconeixen si compleixen o no amb els requisits del règim d'empresa familiar. Per això creiem que ara és un bon moment per a revisar la situació de la seva societat immobiliària, comprovar que s'ajusta a la norma i preparar la successió amb seguretat, amb el que aquests criteris seran de gran utilitat per a la més adequada organització legal.