Sociedades inmobiliarias familiares: Nuevas claves para aprovechar el régimen de empresa familiar
En muchas familias los inmuebles son el principal patrimonio acumulado a lo largo de los años. Gestionarlos adecuadamente a través de una sociedad o directamente como persona física, abre la puerta a importantes ventajas fiscales que pueden marcar la diferencia en el relevo generacional. Hablamos conocido como “régimen de empresa familiar”.
Este régimen ofrece beneficios muy relevantes como son la exención en el Impuesto sobre el Patrimonio y, la reducción del 95 % en el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (ISD)
Para acceder a este régimen fiscal, la actividad llevada realizada, ya sea a través de una sociedad o directamente como persona física no puede limitarse a ser una mera gestión patrimonial (actividad de gestión patrimonial), sino que debe calificarse como una auténtica actividad económica de gestión inmobiliaria con actividad económica. Dicho de otro modo, la actividad se considerará como actividad económica de gestión inmobiliaria cuando cumpla con la condición de ejercer efectivamente una actividad económica. La ley fiscal presume que existe esa actividad cuando, para la gestión de los inmuebles, la sociedad cuenta al menos con una persona empleada a jornada completa y con contrato laboral. Así lo recogen de forma expresa el artículo 5 de la Ley del Impuesto sobre Sociedades (Ley IS) y el 27 de la Ley del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (Ley IRPF).
En la mayor parte de los casos, esta gestión inmobiliaria se lleva a cabo a través de sociedades, con lo que hablaremos de ellas y de los pronunciamientos que ha habido al respecto (aunque estos comentarios, con sus matices, también serían aplicables en el caso de la gestión directa por parte de una Persona Física).
Así, en los últimos meses se han producido dos pronunciamientos relevantes, de forma que tanto el Tribunal Supremo como la Dirección General de Tributos han aclarado puntos clave que afectan directamente a este requisito de disponer de empleado contratado, despejando dudas que durante años habían generado inseguridad.
El Tribunal Supremo aclara: basta con cumplir el requisito formal del empleado contratado.
El Supremo ha resuelto una cuestión muy debatida que era: ¿además de cumplir el requisito de tener un trabajador contratado, debe demostrarse que existe suficiente carga de trabajo que justifique la contratación específica de una persona a jornada completa? Hasta ahora, doctrina administrativa exigía ese plus de justificación económica para considerar que la sociedad realizaba verdaderamente una actividad económica y, en última instancia, poder aplicar la reducción del 95% en el ISD (era el conocido como “requisito de necesidad” del empleado).
En su Sentencia 956/2025 de 14 de julio, el Alto Tribunal ha zanjado la cuestión: basta con cumplir formalmente el requisito de empleado a jornada completa. No puede exigirse, además, probar la necesidad económica de la contratación. La finalidad de la norma es clara: dar estabilidad a las empresas familiares y favorecer su continuidad. Cualquier requisito añadido supondría ir contra el espíritu de la ley, que busca facilitar la transmisión generacional y evitar liquidaciones innecesarias.
El Supremo subraya que el legislador optó por fijar requisitos objetivos y verificables —antes un local afecto y un trabajador con contrato laboral a jornada completa, actualmente solo un trabajador con contrato laboral a jornada completa— para dar certeza a los contribuyentes. Pretender que, además, deba justificarse la intensidad de la carga de trabajo abre la puerta a valoraciones subjetivas de la Administración, con el consiguiente riesgo de inseguridad jurídica.
La Sala también advierte que, si la Administración considera que el contrato es ficticio, debe acudir expresamente a la figura de la simulación y motivarlo de manera rigurosa, pero no puede “enmascarar” esa sospecha bajo un criterio indeterminado de falta de razonabilidad económica.
La Dirección General de Tributos admite al cónyuge como empleado válido.
La consulta vinculante V0203-25 de la Dirección General de Tributos aborda otra cuestión práctica muy habitual: ¿qué ocurre si la persona contratada a jornada completa es el cónyuge del administrador? En estos casos, la normativa de la Seguridad Social obliga a encuadrar al cónyuge en el Régimen Especial de Trabajadores Autónomos (RETA) en lugar del Régimen General, aunque el contrato firmado sea laboral y a jornada completa. Hasta ahora, la Administración había venido rechazando estos supuestos, considerando que el hecho de estar en RETA impedía cumplir el requisito de “persona empleada con contrato laboral”, a pesar de que la Ley del IS no exigía expresamente que el trabajador estuviese encuadrado en el Régimen General.
La DGT matiza ahora esta postura y concluye que, siempre que exista un contrato laboral a jornada completa y que el cónyuge realice de manera efectiva tareas de gestión propias de la sociedad inmobiliaria (relación con inquilinos, contabilidad, facturación, etc.), el requisito se entiende cumplido. El hecho de que figure en RETA no invalida la contratación laboral a efectos de la normativa fiscal. La clave está en que se trate de un trabajo real, bajo un régimen de dependencia y subordinación (notas típicas del contrato laboral), remunerado y distinto de las funciones del órgano de administración.
Esta interpretación resulta especialmente relevante para muchas sociedades familiares donde, por razones prácticas, es habitual que el cónyuge (o descendientes) colabore en la gestión de los inmuebles. Ahora bien, este criterio no deja de ser frágil, porque en la práctica sigue siendo difícil demostrar que entre cónyuges existe una auténtica relación laboral, con su correspondiente dependencia y subordinación, y no una mera formalidad.
Lo notable de esta Consulta Vinculante es que se trata de la primera en este sentido y viene a contradecir un criterio muy asentado en la Inspección y determinados tribunales.
Conclusión: revisar hoy para asegurar mañana
Las decisiones del Tribunal Supremo y de la Dirección General de Tributos representan un paso importante hacia un marco más claro, concreto y favorable para las empresas familiares de gestión de activos inmobiliarios. Cumplir con los requisitos formales es suficiente y se admiten fórmulas de contratación adaptadas a la realidad de muchas familias, siempre y cuando, obviamente, ese cumplimiento formal no implique una ficción no ajustada a la realidad.
En LA GUARD lo vemos a diario: son muchas las familias que, aun gestionando sus inmuebles de forma ordenada, desconocen si cumplen o no con los requisitos del régimen de empresa familiar. Por eso creemos que ahora es un buen momento para revisar la situación de su sociedad inmobiliaria, comprobar que se ajusta a la norma y preparar la sucesión con seguridad, con lo que estos criterios serán de gran utilidad para la más adecuada organización legal.