1.- INTRODUCCIÓN
A estas alturas palabras como proptech, token, crowdfunding, blockchain y white paper son conocidas por gran parte de la sociedad. Las últimas dos décadas se ha caracterizado por la adopción masiva de soluciones digitales, acelerándose esta tendencia durante el último año, que pasará a la historia por la explosión de soluciones basadas en las cadenas de bloques y la inteligencia artificial. La tecnología ha venido para eliminar las ineficiencias de todos los sectores económicos y quedarse.
Uno de los sectores a los que la digitalización y la tecnología pueden aportar (y están aportando) más valor es el sector inmobiliario. Un sector tradicionalmente analógico en el que hace años que se escuchan voces que reclaman la digitalización de los procesos (la recopilación de datos del inmueble durante el proceso de construcción, los anuncios, las visitas, la selección de candidatos, y similares) y la democratización de la financiación. Al albur de esta mentalidad han florecido las iniciativas de crowdfunding inmobiliario a través de plataformas como Privalore, Bricks&People, Housers, o Invesreal.
El crowdfunding o la financiación participativa consiste en la “captación de pequeñas cantidades de dinero de una pluralidad de personas a través de una plataforma en Internet con el objetivo de obtener financiación para cualquier tipo de proyecto”1. Esta estrategia de financiación posibilita a cualquier persona invertir pequeñas cantidades en proyectos de su interés, con la promesa de obtener un retorno. El crowdfunding inmobiliario en particular posibilita la inversión en activos inmobiliarios que, una vez adquiridos y construidos/rehabilitados, se alquilan o revenden, ofreciendo una rentabilidad más elevada que otros productos financieros. Si bien existen muchas plataformas de crowdfunding inmobiliario, no todas ellas utilizan la misma estructura jurídica para captar capital. Algunas crean sociedades vehículo que adquieren los inmuebles, invirtiéndose en el capital de esta; algunas celebran contratos de préstamos participativos con los inversores, y otras celebran contratos de cuenta en participación. En el presente articulo nos centraremos en estas últimas —las llamadas plataformas de crowfunding de participación en beneficios— y le daremos otra vuelta de tuerca añadiendo la tokenización de la inversión.
2.- EL CONTRATO DE CUENTA EN PARTICIPACIÓN
2.1. Definición
El contrato de cuenta en participación es un contrato de colaboración económica con finalidad de inversión o financiación, en virtud del cual una persona (el cuenta participe) realiza una aportación (de bienes o capital) al negocio o a una o varias operaciones de un empresario (el gestor). Como contrapartida, el cuenta participe adquiere un derecho de crédito sobre las potenciales ganancias o beneficios de este negocio. La regulación de este contrato es escasa (el Código de Comercio lo despacha en 4 articulos) y principalmente dispositiva, lo que permite a las partes (en uso de su autonomía de la voluntad) configurarlo como más se adecue a sus intereses y necesidades.1 Sáinz, E. H. (2017). El crowdfunding inmobiliario mediante contratos de cuentas en participación: Una fórmula de inversión participativa ¿alegal o prohibida? Revista de estudios europeos, 70, 126-146. https://dialnet.unirioja.es/descarga/articulo/6258554.pdfPrecisamente debido a la escasa regulación (y a la profusa literatura académica) que existe sobre este contrato es recomendable contar con asesoramiento legal para redactarlo o para analizarlo antes de firmarlo.
Otra de las ventajas de este contrato es que su perfección no está sujeta a ningún requisito de forma o solemnidad, pudiendo contraerse de palabra o por escrito, y probarse su existencia por cualquiera de los medios reconocidos en Derecho. En consecuencia, puede documentarse de cualquier forma (analógica o digital).
2.2. Sujetos
El cuenta participe es el sujeto que realiza la aportación de capital, bienes y/o derechos (susceptibles de valoración económica), en beneficio del gestor, adquiriendo a cambio un derecho de crédito sobre los resultados prósperos del negocio. Las ventajas que derivan de este contrato para el cuenta participe son:
- La confidencialidad. Mediante el contrato de cuenta en participación no se crea ninguna sociedad ni patrimonio conjunto, el gestor recibe la aportación y sigue siendo la cara visible del negocio, manteniéndose oculta la identidad del cuenta participe.
- Limitación de la responsabilidad. Como indicábamos antes el cuenta participe participa de las ganancias y de las pérdidas del gestor. Sin embargo, las pérdidas que asumirá están limitadas a la aportación realizada.
- Independencia. La única obligación que adquiere el cuenta participe es la de aportar los bienes y/o derechos comprometidos, sin poder participar en la dirección y gestión del negocio en el que se invierte.
El gestor es el sujeto que recibe la aportación patrimonial y la hace suya, debiendo destinarla a las actividades que se hayan previsto en el contrato formalizado con el cuenta participe. Además, antes de liquidar la inversión (o durante, si así lo pactan las partes) deberá rendir cuenta justificada de los resultados del negocio y de su propia gestión. Al final de las operaciones, si ha habido beneficios, practicada la liquidación, el gestor deberá devolver al participe la aportación inicial y la participación pactada en las ganancias. Las ventajas que derivan de este contrato para el gestor son:
- Independencia. El gestor sigue siendo el único titular de su negocio, lo que le otorga plena libertad para decidir en qué forma utiliza los recursos entregados por el cuenta participe, debiendo siempre destinarlos al proyecto o negocio acordado.
- Abaratamiento de la financiación. El gestor puede obtener financiación de forma alternativa, no siendo necesario acudir a una entidad financiera, no estando obligado a pagar intereses y no estando obligado a devolver la aportación recibida en caso de que el proyecto fracase.
3.- ¿QUÉ TIENE QUE VER LA TOKENIZACIÓN CON TODO ESTO?
Como indicábamos antes, como contrapartida de su aportación, el cuenta participe adquiere un derecho de crédito sobre los potenciales beneficios del negocio que se compromete a financiar. Derecho que, conforme a lo dispuesto en el ordenamiento jurídico español, será transmisible siempre que la ley no lo prohíba y las partes no hayan pactado en contrario.
Hasta la irrupción de la blockchain y la representación digital de valor, la transmisión de un derecho de crédito implicaba (como la mayoría de las actuaciones relacionadas con derechos) (mucho) papeleo. Sin embargo, la tokenización, es decir, la representación digital de un derecho en un registro descentralizado, materializándose dicha representación en un token o en un criptoactivo permite sustituir el papeleo por el intercambio del token. Veámoslo con un ejemplo:
El 15 de abril de 2023 Ticio decide animarse a invertir en el sector inmobiliario. Para ello, después de buscar, decide abrirse una cuenta en Doblerock, una joven plataforma de crowdfunding inmobiliario. Ticio escoge un proyecto que le parece interesante, se lee el white paper, le convence y decide invertir 200.-€. Para invertir ese dinero en ese proyecto (llamémoslo “Proyecto Lagunarosa”) la plataforma le hace formalizar un contrato de cuenta en participación y, cuando ha hecho su aportación, le entrega un token. Ese token representa el derecho de crédito de Ticio sobre los potenciales beneficios que genere el Proyecto Lagunarosa.
Imaginemos que, un año después, Ticio decide que no quiere mantener su inversión en el Proyecto Lagunarosa. ¿Qué opciones tiene para desinvertir? Para saberlo deberemos acudir al white paper y al contrato de cuenta en participación que firmó. Imaginemos que estos documentos no le permiten retirar su inversión. ¿Qué puede hacer? Imaginemos que Doblerock cuenta con un mercado secundario dentro de la plataforma Ticio podrá colocar su token en el mercado secundario de la aplicación y, cuando encuentre un inversor interesado en el Proyecto Lagunarosa, vendérselo por un importe equivalente a su inversión inicial (200.-€).